湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目實施方案

編制大綱（修訂稿）

（包括但不限于以下內(nèi)容）

第一章 編制依據(jù)

1.1 相關法律法規(guī)（包括但不限于）：

　?。?）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　?。?）《中華人民共和國土地管理法》

　　（3）《中華人民共和國建筑法》

1.2 國家、省、市州、縣市區(qū)關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關的政策文件（包括但不限于）：

　?。?）《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）；

　?。?）《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳國家發(fā)展改革委辦公廳財政部辦公廳關于進一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》（建辦城〔2021〕50號）；

　　（3）《國家發(fā)展改革委住房城鄉(xiāng)建設部關于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設施建設的通知》（發(fā)改投資〔2021〕1275號）；

　　（4）《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于印發(fā)綠色社區(qū)創(chuàng)建行動方案的通知》（建城〔2020〕68號）

　?。?）《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于開展城市居住社區(qū)建設補短板行動的意見》（建科規(guī)〔2020〕7號）

　　（6）《財政部住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金管理辦法的通知》（財綜〔2022〕37號）；

　?。?）《湖南省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（湘政辦〔2021〕56號）；

　?。?）《湖南省人民政府辦公廳關于湖南省居民自建房安全管理若干規(guī)定實施工作的意見》（湘政辦發(fā)〔2023〕7號）；

　?。?）《湖南省綠色完整居住社區(qū)創(chuàng)建行動方案》（湘建設〔2023〕61號）。

1.3 相關片區(qū)控制性詳細規(guī)劃及相關專項規(guī)劃計劃（應包含項目所在地老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃）。

1.4 相關技術規(guī)范、標準、規(guī)程及技術導則（應包括《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》）

1.5 其他

 第二章 現(xiàn)狀調(diào)查

2.1 小區(qū)調(diào)查

2.1.1 基本情況

　　提供小區(qū)基本情況表（附表1-1），涉及多個小區(qū)的應逐個小區(qū)提供。應包含反映小區(qū)名稱、區(qū)位、范圍、符合老舊小區(qū)改造政策的樓棟位置的現(xiàn)狀圖（應在2000國家大地坐標系，比例尺1:2000），注明符合老舊小區(qū)改造政策的樓棟數(shù)、戶數(shù)、建筑面積、建成時間、房屋性質(zhì)、產(chǎn)權情況、人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)。

2.1.2 建筑調(diào)查。房屋數(shù)量、使用年限、建筑權屬；建筑結(jié)構(gòu)類型、房屋質(zhì)量、房屋設施設備情況；已檢查出的危破房數(shù)量和狀態(tài)；違章建筑情況；自建房數(shù)量與安全等級。

2.1.3 場地調(diào)查。項目包含的歷史文化資源、古樹大樹、特色風貌；公共服務設施、市政基礎設施（應包括供水、排水、雨水、供電、供氣、通信等）、便民商業(yè)服務設施；公共活動空間環(huán)境、智能安防設施、海綿化改造和適老化改造情況等。

2.1.4 安全排查。建筑物安全隱患；消防安全隱患；危化品安全隱患；燃氣設施、排水設施、電力設施等市政基礎設施安全隱患。

2.1.5 居民意愿調(diào)查。調(diào)查居民反映強烈的問題、拆除違章建筑、拆除圍墻、出資、引入專業(yè)物業(yè)的意愿及物業(yè)費承受能力。

2.1.6 小區(qū)管理現(xiàn)狀調(diào)查。包括成立小區(qū)黨支部、居民委員會、業(yè)主委員會、現(xiàn)狀物業(yè)管理情況等。

2.1.7 問題清單

　　根據(jù)小區(qū)調(diào)查結(jié)果，對照《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容清單》梳理需要解決的問題并進行排序，制定《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀問題清單》（附表1-2）。

　　注：對改造內(nèi)容進行排序時，涉及基礎類改造內(nèi)容的，應改盡改；涉及完善類、提升類改造內(nèi)容的，根據(jù)問題的突出程度、居民意愿的強烈程度，合理確定優(yōu)先順序。

2.2 片區(qū)調(diào)查。老舊小區(qū)相對集中的區(qū)域應優(yōu)先采取片區(qū)化、市場化方式聯(lián)動改造并開展片區(qū)調(diào)查，摸清片區(qū)基本情況，明確上位規(guī)劃、城市體檢有關要求，確定結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步推進綠色完整居住社區(qū)創(chuàng)建的有關改造需求。

　　未開展的，注明“未開展片區(qū)調(diào)查”。

2.2.1 片區(qū)基本情況。

　　提供片區(qū)劃定圖。明確片區(qū)名稱、區(qū)位、空間范圍、人口規(guī)模、包含的老舊小區(qū)；改造涉及的街道社區(qū)、片區(qū)內(nèi)主要企事業(yè)單位等。

　　注：劃定片區(qū)改造范圍時，應充分銜接相關規(guī)劃要求、城市體檢結(jié)論，深入分析老舊小區(qū)居民及片區(qū)內(nèi)群眾的生產(chǎn)生活需求，圍繞創(chuàng)建綠色完整居住社區(qū)的目標，綜合考慮老舊小區(qū)及其周邊區(qū)域的公共服務設施、便民商業(yè)設施、市政基礎設施、綜合防災設施、存量資源分布、路網(wǎng)邊界、自然邊界、產(chǎn)權邊界、行政管理邊界等因素合理劃定。

2.2.2 上位規(guī)劃傳導。梳理與片區(qū)相關的國土空間總體規(guī)劃，城市更新規(guī)劃，以及老舊小區(qū)、交通、公共服務設施、市政基礎設施、綠地系統(tǒng)、歷史文化保護、綜合防災減災等專項規(guī)劃，以及控制性詳細規(guī)劃對片區(qū)的具體要求，明確片區(qū)的規(guī)劃管控要求。

2.2.3 城市體檢傳導。設區(qū)城市原則上要開展城市體檢，其他有條件的地區(qū)應開展城市體檢。簡述城市體檢情況，分析片區(qū)存在的“城市病”，從體檢成果“城市治理對策”、“近期行動計劃”中提取改造任務及時序安排的依據(jù)。

2.2.4 綠色完整社區(qū)評估。有條件的區(qū)域結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步推進綠色完整居住社區(qū)創(chuàng)建。確定結(jié)合老舊小區(qū)改造創(chuàng)建綠色完整居住社區(qū)的數(shù)量并劃定空間范圍，進行自評并提供《湖南省綠色完整居住社區(qū)自評表》，制定《湖南省綠色完整居住社區(qū)創(chuàng)建有關改造需求清單》（附表1-3）。

2.3 存量資源調(diào)查。詳細調(diào)查?。ㄆ﹨^(qū)內(nèi)的空間類、建筑類、人文類等資源資產(chǎn)，尤其是閑置或未充分利用的空間類資源、建筑類資源等，明確其面積、位置、權屬等，制定《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造存量資源清單》（附表1-4）。

第三章 片區(qū)聯(lián)動改造策劃

　?。ū菊逻m用于采取片區(qū)化、市場化方式聯(lián)動改造的片區(qū)）

3.1 片區(qū)聯(lián)動改造內(nèi)容策劃

　　結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)查，統(tǒng)籌考慮多種改造方式（包括老舊小區(qū)改造、老舊管網(wǎng)改造、危房改造、棚戶區(qū)改造、低效用地利用、老舊街區(qū)及老舊廠區(qū)有機更新、背街小巷整治、歷史文化街區(qū)保護、自建房整治等），綜合考慮法律法規(guī)、相關政策、規(guī)劃、技術、資金、居民意愿、綠色完整居住社區(qū)創(chuàng)建有關改造需求等因素，制定片區(qū)聯(lián)動改造內(nèi)容清單，明確片區(qū)擬實施的改造內(nèi)容及各項改造內(nèi)容的工程量、投資估算等。

3.2 片區(qū)聯(lián)動改造項目策劃

　　綜合考慮實施主體、改造時序、資金平衡等因素，將改造內(nèi)容進行合理組合，生成一個或若干項目。

3.2.1 片區(qū)聯(lián)動改造項目清單（附表2）

　　提供片區(qū)聯(lián)動改造總平面圖，標明各改造項目空間范圍（可包含老舊小區(qū)改造項目、老舊管網(wǎng)改造項目、綠色完整社區(qū)創(chuàng)建有關項目、危房改造項目、棚戶區(qū)改造項目、低效用地利用項目、老舊街區(qū)及老舊廠區(qū)有機更新項目、背街小巷整治項目、歷史文化街區(qū)保護項目、自建房整治項目等）；列明全部改造項目名稱，逐個項目列明具體改造內(nèi)容、改造方式、投資估算、資金平衡方式、建設時序、實施主體等。

3.2.2 項目策劃方案

　　3.2.2.1各項目應逐個提供策劃方案及相應圖紙（達到為投資估算提供編制依據(jù)的設計深度）。

　　3.2.2.2制定項目進度計劃，明確開工前期工作關鍵節(jié)點（如完成規(guī)劃調(diào)整、土地整理、閑置房產(chǎn)移交使用、特許經(jīng)營確權、項目可研批復、取得施工許可等）時間安排，明確開、竣工時間。

　　3.2.2.3涉及運營的項目應制定運營計劃，明確片區(qū)內(nèi)項目運營方式。

3.3 控制性詳細規(guī)劃調(diào)整情況

　　簡述控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的必要性，提出控制性詳細規(guī)劃的調(diào)整建議及需要修改的內(nèi)容，包括調(diào)整后規(guī)劃條件的主要變化和土地利用的計劃安排。

3.4 存量資源盤活情況

　　對照片區(qū)資源清單，說明存量資源的運營主體、轉(zhuǎn)讓與盤活利用方式、預期收益方式等。

3.5 投融資平衡策劃

　　編制片區(qū)改造投資估算，明確資金籌措方案，闡明預期收益來源、投融資平衡方式等。

第四章 老舊小區(qū)改造項目設計

　?。ū菊轮会槍ζ瑓^(qū)聯(lián)動改造項目清單中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目，不包含以其他方式實施改造的項目）

4.1 老舊小區(qū)改造項目建設內(nèi)容清單（附表3）。

　　列明城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的各項建設內(nèi)容

　　注：不屬于《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容清單》，但結(jié)合老舊小區(qū)改造同步實施的建設內(nèi)容應一并列明，并備注“不使用老舊小區(qū)改造相關專項資金”。

4.2 總平面設計（達到修建性詳細規(guī)劃深度）

　　確定改造項目的空間范圍，標明改造項目及周邊市政基礎設施、環(huán)境景觀設施、公共服務設施、便民商業(yè)設施等，標出周邊道路、市政管線，標明場地豎向標高；注明各改造內(nèi)容的數(shù)據(jù)指標；對改造小區(qū)建筑環(huán)境進行總平面圖布局，明確保留建筑、拆除違章建筑（構(gòu)筑物）和違法設施、改造（修繕）建筑，梳理建筑群體空間關系；明確小區(qū)改造道路、場地、綠化總平面圖布局；明確予以現(xiàn)狀保留的古樹大樹及其具體保護措施。

　　注：規(guī)劃設計要因地制宜，改造理念需充分體現(xiàn)8個結(jié)合：老舊小區(qū)改造與綠色完整社區(qū)創(chuàng)建相結(jié)合，供水設施（二次供水）改造與創(chuàng)建節(jié)水型城市（縣城）相結(jié)合，排水設施改造與雨污分流、城鎮(zhèn)污水提質(zhì)增效、海綿化改造、黑臭水體治理相結(jié)合，環(huán)衛(wèi)設施改造與垃圾分類工作相結(jié)合，小區(qū)道路改造與停車設施、充電樁建設相結(jié)合，綠化改造與園林城市（縣城）創(chuàng)建相結(jié)合，公共環(huán)境改造與無障礙環(huán)境建設、適老化改造相結(jié)合，管線改造與老舊燃氣管網(wǎng)等改造、三網(wǎng)融合、強弱電入地、加裝電梯（管線避讓）等相結(jié)合。

4.3專項設計。每個改造專項至少應包括現(xiàn)狀描述（附現(xiàn)場照片）、具體做法、實施部位及數(shù)量、實施流程及技術要點、參照的相關標準規(guī)范、驗收要求以及實施效果等，相關設計應達到為投資估算提供編制依據(jù)的設計深度。

4.3.1 屋公共部分修繕。對建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位進行排查，確定改造方案和詳細設計。

4.3.2 基礎設施專項設計。

　?。?）市政綜合管線改造專項設計。調(diào)查水、電、氣、通信等管線現(xiàn)狀，說明與水、電、氣、通信等管線單位專項規(guī)劃對接情況。在此基礎上，對改造片區(qū)給水、消防給水、污水、雨水、電力、電信、燃氣等管線進行綜合布局，確定管線綜合改造總平面圖和詳細設計。

　?。?）交通改造專項設計。對小區(qū)機動交通、非機動交通、慢行系統(tǒng)、消防通道、停車位、充電樁等進行統(tǒng)籌規(guī)劃布局和詳細設計。

　?。?）無障礙及適老化設施改造（加裝電梯）專項設計。綜合考慮工程特點、現(xiàn)場條件、設計意圖和居民訴求等，對小區(qū)的無障礙人行通道、無障礙機動車位、加裝電梯、適老化設施等進行總體布局和詳細設計。具備電梯加裝技術條件，暫時無法同步進行電梯加裝的，應考慮將來加裝電梯的可能性，進行位置預留和管線避讓。

4.3.3 便民商業(yè)服務設施專項設計。對綜合超市、郵件和快件寄遞服務設施、便利店、助餐、家政、健身、醫(yī)療等便民服務設施進行綜合布局，確定便民服務設施改造總平面圖和詳細設計。

4.3.4 公共服務設施專項設計。對小區(qū)黨建活動室、便民服務站、幼兒園、嬰幼兒照護服務設施、老年人日間照料中心等公共服務設施進行綜合布局，確定公共服務設施改造總平面圖和詳細設計。

4.3.5 公共活動空間專項設計。對小區(qū)綠化、廣場、庭院、小區(qū)安防監(jiān)控設施、體育健身場地、改造和增設公共照明設施、修繕圍墻大門等進行綜合布局，確定空間及環(huán)境改造總平面圖和詳細設計。

4.3.6 消防安全專項設計。對小區(qū)消防車道、新增建構(gòu)筑物位置和防火間距、增設和改造消防設施等進行統(tǒng)籌規(guī)劃布局和詳細設計。

4.3.7 海綿化改造專項設計。綜合考慮場地建成環(huán)境，結(jié)合場地內(nèi)的空地、荒地和拆違空地，對海綿型設施進行綜合布局和詳細設計。

4.3.8 風貌特色專項設計。對歷史文化資源、建筑風貌特色、公共空間文化特色進行分析，在改造規(guī)劃設計中對風貌特色塑造提出具體實施建設方案。

4.4 其他改造內(nèi)容設計

　　針對8項專項設計以外的其他改造內(nèi)容，逐項制定具體的改造措施。至少應包括現(xiàn)狀描述（附現(xiàn)場照片）、具體做法、實施部位及數(shù)量、實施流程及技術要點、參照的相關標準規(guī)范、驗收要求以及實施效果等。應提供相應技術圖紙，達到為投資估算提供編制依據(jù)的設計深度。

4.5 基礎類改造內(nèi)容未納入改造的說明

　　逐項進行說明，并提供佐證材料。

4.6 綠色完整居住社區(qū)創(chuàng)建有關改造內(nèi)容說明

　　在《湖南省綠色完整居住社區(qū)創(chuàng)建有關改造需求清單》中列明列入老舊小區(qū)改造的事項，對未列入的事項，逐項說明原因，并提供佐證材料。

第五章 老舊小區(qū)改造投資估算及資金籌措

5.1 投資估算與資金籌措一覽表（附表4）

　　根據(jù)項目改造內(nèi)容清單逐項進行估算，根據(jù)投資估算制定資金籌措方案。

5.2 投資估算編制說明

　　包括編制原則、依據(jù)、估算過程等。

5.3 資金籌措方案說明

　　明確中央及省級補助資金、地方財政補助資金、居民自籌資金、社會資金各項占比。

5.4 資金管理

　　介紹各類資金的使用方案、監(jiān)管措施和資金風險管理預案。

第六章 組織實施

6.1 組織架構(gòu)情況

　　簡述本地區(qū)老舊小區(qū)改造的領導組織架構(gòu)，小區(qū)改造的管理架構(gòu)。明確老舊小區(qū)改造項目實施主體、老舊小區(qū)改造項目直接監(jiān)管責任單位、社會資本引入主體。簡述街道社區(qū)、專營單位、社會資本方、閑置資產(chǎn)權屬方、專業(yè)服務企業(yè)或機構(gòu)（快遞物流、智慧安防、充電設施、電梯、物業(yè)、衛(wèi)生防疫等）、咨詢機構(gòu)的基本情況及參與規(guī)劃設計的情況。

6.2 居民參與情況（附表5）

　　提供《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造居民參與情況一覽表》，明確改造前成立居民自治組織情況；就“改不改”征求居民意見，居民參與率、同意率情況；就“如何改”征求居民意見，改造實施方案現(xiàn)場公示及經(jīng)法定比例以上居民書面（線上）表決同意情況；建立改造中居民意見的收集和反饋工作機制，明確居民意見反饋第一責任人。

6.3 進度計劃

　　制定施工進度計劃，制定項目建設管理制度，確保改造工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)。

　　注：列入省老舊小區(qū)改造年度計劃的項目應于當年6月底前開工，次年6月底前完工。

6.4 長效管理

　　改造后小區(qū)物業(yè)管理方式，包括物業(yè)管理模式、物業(yè)管理費收取、物業(yè)維修資金歸集等情況。

　　通過改造創(chuàng)建綠色完整居住社區(qū)的項目，制定健全相關管理機制的工作計劃。

第七章 其他（其他需要說明的內(nèi)容）

附表清單

附表：1．湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀調(diào)查一表三清單

　　1-1．湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造基本情況調(diào)查表★

　　1-2．湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀問題清單★

　　1-3．湖南省綠色完整居住社區(qū)創(chuàng)建有關改造需求清單

　　1-4．湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀調(diào)查資源清單

　　2．片區(qū)聯(lián)動改造項目清單

　　3．湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目建設內(nèi)容清單★

　　4．湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投資估算及資金籌措一覽表★

　　5．湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造居民參與情況一欄表★

　?。▊渥ⅲ骸镯棡楸貍洳牧?，片區(qū)化、市場化推進的老舊小區(qū)改造項目應提供所有附表。）

附表可點擊查看：湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目實施方案編制大綱20230424（調(diào)整格式）

[當寧消防網(wǎng)-消防產(chǎn)品之家。當寧消防網(wǎng)為您提供各消防器材的消防產(chǎn)品手冊、說明書、檢測報告、圖片視頻等資料，還有各種消防設備的評測、資訊、報價等]